共享經(jīng)濟(jì)下,聯(lián)合辦公成“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”新玩法創(chuàng)投
最終的成功模式,一定會(huì)來(lái)源于諸多的創(chuàng)新嘗試的綜合體。
互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)沖擊下,曾經(jīng)順風(fēng)順?biāo)?a href="http://corrosiones.com/biz/business/" target="_blank">商業(yè)地產(chǎn),如今舉步維艱,一方面需要慢慢消化存量過(guò)剩的苦果,另一方面又要應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的沖擊,仿佛互聯(lián)網(wǎng)就是一根最后的救命稻草。
2015年以來(lái),包括SOHO的3Q、毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)、廣東的酷窩聯(lián)合辦公、上海的方糖小鎮(zhèn)等的,涉及到“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的各種全新的嘗試模式,正在為困境中的商業(yè)地產(chǎn)探尋出一條適合發(fā)展的新路。其中包含了商業(yè)地產(chǎn)元素、金融元素、互聯(lián)網(wǎng)元素、共享經(jīng)濟(jì)元素、Wework聯(lián)合辦公元素等諸多因素,紛亂復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)借助互聯(lián)網(wǎng)工具手段,進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和商業(yè)模式升級(jí)的大幕已經(jīng)徹底拉開(kāi)。
總結(jié)和分析當(dāng)下的各種類(lèi)型的創(chuàng)新項(xiàng)目和企業(yè),其“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的核心邏輯也無(wú)怪乎以下幾種基本模式。
諸多模式的嘗試努力過(guò)程中由于參與主體基因的不同,其嘗試打造的核心競(jìng)爭(zhēng)力的不同,諸多的模式都有著細(xì)微的差別。
模式一:以租代售,綜合運(yùn)營(yíng)
此類(lèi)模式是基于一個(gè)基本前提,曾經(jīng)將商業(yè)地產(chǎn)僅僅落實(shí)到具體的商鋪和寫(xiě)字作為一種標(biāo)準(zhǔn)化的商品簡(jiǎn)單銷(xiāo)售模式的時(shí)代終結(jié)了,或者說(shuō)已經(jīng)無(wú)法支撐起發(fā)展了,因此紛紛從曾經(jīng)的售賣(mài)到如今的出租,從簡(jiǎn)單的出租到當(dāng)下的綜合運(yùn)營(yíng)。
淺層次的以租代售主要是進(jìn)行一個(gè)概念的打造,包括所有時(shí)髦的概念都可以被使用上,諸如電子商務(wù)、O2O、創(chuàng)意、文化、跨境電商、聯(lián)合辦公、創(chuàng)業(yè)孵化器等等,其核心是以簡(jiǎn)單的租金收入為主,而其所謂的概念和配套服務(wù)都是吸引商家入駐的手段而已,往往僅僅是停留在營(yíng)銷(xiāo)的層面。
1、潘石屹SOHO的升級(jí)實(shí)驗(yàn)
以SOHO為代表的一些商業(yè)地產(chǎn)商,將其核心業(yè)務(wù)從曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售升級(jí)成商業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng),從簡(jiǎn)單的出租式的運(yùn)營(yíng)1.0水平,向2.0、3.0運(yùn)營(yíng)升級(jí)。
潘石屹的SOHO中國(guó)開(kāi)設(shè)的3Q空間,從創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)概念入手,在其存量業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上,嘗試吸聚一部分非其傳統(tǒng)服務(wù)客戶的關(guān)注和入駐,進(jìn)而嘗試用最小的代價(jià)吸引增量用戶,嘗試全新的運(yùn)營(yíng)模式。其中運(yùn)用的手段包括媒體杠桿、聯(lián)合辦公概念杠桿、以及創(chuàng)業(yè)服務(wù)杠桿,甚至有一定成分的金融投資杠桿。其核心目的在于實(shí)現(xiàn)存量?jī)r(jià)值的再挖掘,以及全新模式的在探索。
采取以上模式的主體,往往都擁有過(guò)往的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷,其核心出發(fā)點(diǎn)在于存量經(jīng)濟(jì)的盤(pán)活。
2、3W的社交場(chǎng)景切入
而高級(jí)層次的綜合運(yùn)營(yíng),則意味著已經(jīng)完全脫離了存量地產(chǎn)商的身份羈絆,開(kāi)始嘗試一種全新的運(yùn)營(yíng)模式,往往能夠從房地產(chǎn)外部重新審視這個(gè)行業(yè),包括互聯(lián)網(wǎng)視角,社交視角等等。
典型的包括3W,其核心價(jià)值在于借助創(chuàng)業(yè)咖啡的,搭建在地產(chǎn)場(chǎng)景模式下的社交場(chǎng)景,開(kāi)始垂直細(xì)分人群的吸聚,并最終形成社群組織,開(kāi)始進(jìn)一步需求的挖掘。
而在圍繞創(chuàng)業(yè)人群的需求挖掘過(guò)程中,成功發(fā)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)孵化器運(yùn)營(yíng)這條道路,最終成就了專(zhuān)業(yè)化的孵化器(物理空間)運(yùn)營(yíng)能力,并開(kāi)始了更大規(guī)模的擴(kuò)展。
3、方糖小鎮(zhèn)的一體化運(yùn)營(yíng)
在高級(jí)層次的綜合運(yùn)營(yíng)模式中,方糖小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)能力不僅限于聯(lián)合辦公和創(chuàng)業(yè)服務(wù),更為創(chuàng)新的是突破辦公場(chǎng)景的局限,通過(guò)連接背后的資本合作方和戰(zhàn)略合作伙伴的力量,開(kāi)始圍繞服務(wù)人群對(duì)于工作場(chǎng)景(聯(lián)合辦公、創(chuàng)業(yè)服務(wù))需求之外的,進(jìn)行更多的生活服務(wù)場(chǎng)景的連接,包括在方糖小鎮(zhèn)入駐的團(tuán)隊(duì)個(gè)人,可以在其合作伙伴華住酒店集團(tuán)的相關(guān)酒店進(jìn)行生活住宿,從而實(shí)現(xiàn)了更為一體化的服務(wù)。
4、優(yōu)客工場(chǎng)的多元化嘗試
而毛大慶雖然出身傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè),但是由于其始終作為職業(yè)經(jīng)理人的身份,因此當(dāng)其從萬(wàn)科離職創(chuàng)辦優(yōu)客工場(chǎng)的時(shí)候,其作為職業(yè)經(jīng)理人的身份一時(shí)半會(huì)兒還無(wú)法徹底被改變,因此其追求的依然是核心的運(yùn)營(yíng)能力。
從毛大慶優(yōu)客工場(chǎng)的聯(lián)合發(fā)起人、發(fā)起股東的身份可以看出,一方面來(lái)自傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)的大佬,把毛大慶當(dāng)做其全新商業(yè)模式的探索者和代言人;另一方面,更多的具有互聯(lián)網(wǎng)背景、創(chuàng)業(yè)服務(wù)背景和風(fēng)險(xiǎn)投資背景的合作伙伴,意味著其作為互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)領(lǐng)域人士進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)突破口,毛大慶依然充當(dāng)著代言人的角色。
高舉高打的優(yōu)客工場(chǎng),通過(guò)資本助力,到處拿地進(jìn)行綜合運(yùn)營(yíng),進(jìn)而在鍛造自身對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的綜合運(yùn)營(yíng)能力,打造創(chuàng)業(yè)孵化器以及聯(lián)合辦公雙重概念,正好適應(yīng)了當(dāng)下的發(fā)展現(xiàn)實(shí)。
此類(lèi)模式中,實(shí)施主體往往都帶有鮮明的跨界特征,要么是直接的跨界進(jìn)入者,要么是摻雜著跨界者支撐力量。
模式二:垂直切入,地產(chǎn)O2O
此類(lèi)模式,更多的參與主體來(lái)自曾經(jīng)的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的企業(yè),以及那些純正互聯(lián)網(wǎng)基因的企業(yè),通過(guò)技術(shù)平臺(tái)的開(kāi)發(fā),來(lái)解決傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化問(wèn)題,包括利用互聯(lián)網(wǎng)數(shù)字化優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)更大范圍內(nèi)的信息對(duì)稱服務(wù),從而實(shí)現(xiàn)資源的有效連接。
典型的代表為一些以CBD寫(xiě)字樓出租為核心業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái),諸如點(diǎn)點(diǎn)租、趣租等等辦公室租賃市場(chǎng)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái),通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段,實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓與提供方與需求方之間的信息連接,從而讓地產(chǎn)行業(yè)也真正O2O了一把。
這類(lèi)服務(wù)的典型特征是技術(shù)驅(qū)動(dòng)、輕模式,但是由于其未曾涉及到地產(chǎn)行業(yè)的核心產(chǎn)品供應(yīng)以及運(yùn)營(yíng)的核心層,往往面臨著主導(dǎo)權(quán)的缺失,無(wú)法真正擁有撬動(dòng)整個(gè)行業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型升級(jí),未來(lái)發(fā)展還存在諸多的變數(shù)。一方面受到擁有強(qiáng)大線上數(shù)據(jù)的巨頭互聯(lián)網(wǎng)公司的挑戰(zhàn),諸如房多多等,一方面又受到擁有傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資源地產(chǎn)商自我轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)+的深度影響。
模式三:地產(chǎn)入口,社群運(yùn)營(yíng)
相比較基于傳統(tǒng)地產(chǎn)背景的運(yùn)營(yíng)主體的以租代售綜合運(yùn)營(yíng),另外一部分的擁有傳統(tǒng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者,開(kāi)始嘗試突破地產(chǎn)行業(yè)本身的局限,拓展出以地產(chǎn)切入,最終實(shí)現(xiàn)從線下到線上,再到線下的3O(Offline2Online2Offline)模式,典型代表是酷窩。
雖然酷窩也被外界認(rèn)為是Wework中國(guó)版的典型代表,通過(guò)共享經(jīng)濟(jì)手段來(lái)實(shí)現(xiàn)聯(lián)合辦公。然而透過(guò)其創(chuàng)始人莫萬(wàn)奎最近的表態(tài),可以明顯感受到其起于地產(chǎn),卻最終聚焦社群運(yùn)營(yíng)的核心邏輯,與國(guó)外的Wework模式簡(jiǎn)單純正的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式相比,中國(guó)版的Wework酷窩,更具有中國(guó)特色,從地產(chǎn)入手,以聯(lián)合辦公為起點(diǎn),最終卻落腳于精英人群的社群運(yùn)營(yíng),最終回歸到中國(guó)特色的“人”情社會(huì)。
酷窩通過(guò)在城市的核心地段,提供聯(lián)合辦公空間的方式,在一線城市迅速聚集一群社會(huì)精英人群,并通過(guò)他們的社交互動(dòng)(包括辦公空間內(nèi)部的社交互動(dòng)以及外部互動(dòng)主體的引進(jìn)),實(shí)現(xiàn)更大的精英社群的吸聚。
在此基礎(chǔ)上,通過(guò)開(kāi)發(fā)線上APP產(chǎn)品,將線下社群拉到線上,實(shí)現(xiàn)更為廣泛的時(shí)空層面的更多的社交互動(dòng)和服務(wù)提供,進(jìn)而形成更為廣泛和用戶粘性較強(qiáng)的線上社區(qū),并將社區(qū)中的各種資源,包括人力資源、智力資源、資本資源、創(chuàng)意資源等,定向的挖掘出來(lái),形成新的創(chuàng)新項(xiàng)目點(diǎn),最終通過(guò)線下的實(shí)體辦公場(chǎng)景在內(nèi)的場(chǎng)景進(jìn)行O2O落地,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)價(jià)值。
在此過(guò)程中,租金收入、服務(wù)收入、增值收入等都是支撐這樣商業(yè)模式的基礎(chǔ)收入,而更多的收入來(lái)自于社群運(yùn)營(yíng)的增值收入,其想象的空間巨大。
然而,通過(guò)線下實(shí)體的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái),進(jìn)行人群的吸聚和經(jīng)營(yíng),并最終形成線上更為體量規(guī)模大的社群,雖然模式清楚,但是線下地產(chǎn)切入口選擇意味著其模式的厚重,成本負(fù)擔(dān)十分巨大,如果不能夠在短時(shí)間內(nèi)形成每個(gè)線下實(shí)體的獨(dú)自盈利,意味著社群運(yùn)營(yíng)最后價(jià)值變現(xiàn)之前,此種模式很難支撐下去。
雖然從地產(chǎn)切入,最終落實(shí)到社群運(yùn)營(yíng),整個(gè)商業(yè)模式具有十足的創(chuàng)新性,曾經(jīng)被視為主體的地產(chǎn)在此種模式中已經(jīng)變身一種切入主體的方式手段或者說(shuō)切入口而已,而非整個(gè)商業(yè)模式的核心主體,卻是重要的支撐主體,然而這種切入口的成本代價(jià)相對(duì)較高也直接影響到了整個(gè)商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)的難度的加大。
“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”無(wú)數(shù)條道路可以被選擇,無(wú)數(shù)種模式可以被嘗試,卻未必都將實(shí)現(xiàn)其最終的價(jià)值變現(xiàn),在互聯(lián)網(wǎng)大潮沖擊地產(chǎn)行業(yè)的大背景下,不同的參與主體所采取的不同特色的嘗試路徑,都是我們探尋地產(chǎn)行業(yè)全新升級(jí)轉(zhuǎn)型的很好參照坐標(biāo)。
無(wú)所謂成功失敗,因?yàn)樽罱K的成功模式,一定會(huì)來(lái)源于諸多的創(chuàng)新嘗試的綜合體。關(guān)注其各有不同的核心邏輯,才是真正洞察和更早發(fā)現(xiàn)通途的不二選擇。
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