這一次，亞洲首富王健林下了決心。

農(nóng)歷猴年春節(jié)前兩個(gè)禮拜，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在溫暖的西雙版納舉行了2015年年會(huì)。會(huì)上，王健林做了一個(gè)大膽的決定——2016年，萬(wàn)達(dá)將主動(dòng)下調(diào)房地產(chǎn)銷售收入640億元，受此影響萬(wàn)達(dá)集團(tuán)今年的總收入目標(biāo)也將同比下調(diào)12%。

對(duì)于十年來(lái)一直保持高增長(zhǎng)的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，這個(gè)決定令人震驚?！?a target="_blank">經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》隨后撰文稱，這意味著萬(wàn)達(dá)將大幅縮減在房地產(chǎn)銷售方面的投入，而這項(xiàng)改革首當(dāng)其沖的，就是萬(wàn)達(dá)13萬(wàn)員工中與此類業(yè)務(wù)相關(guān)的人員將面臨裁撤。

萬(wàn)達(dá)下調(diào)房地產(chǎn)收入目標(biāo)，意味著房地產(chǎn)銷售相關(guān)人員需要轉(zhuǎn)型，在新的業(yè)務(wù)板塊找到崗位。“萬(wàn)達(dá)內(nèi)部有不少高管，有的曾輾轉(zhuǎn)在最多六七個(gè)不同業(yè)務(wù)集團(tuán)任職，當(dāng)然，如果你的思路跟不上董事長(zhǎng)，跟不上集團(tuán)整體步子，那離職也是正常的選擇。”一位萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)部人士表示。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)型，消費(fèi)升級(jí)的大背景下，過(guò)去的房地產(chǎn)開發(fā)模式顯然已經(jīng)無(wú)法承載萬(wàn)達(dá)的高增長(zhǎng)目標(biāo)。亞洲首富早已清楚意識(shí)到，繼續(xù)依靠過(guò)去不斷“復(fù)制”的模式已經(jīng)難以維系萬(wàn)達(dá)的高增長(zhǎng)，他需要為這艘航母十年、二十年之后的路做準(zhǔn)備。

“董事長(zhǎng)對(duì)于萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型的思考已經(jīng)有兩三年了，金融、體育、主題樂園等幾個(gè)轉(zhuǎn)型的方向、思路，都是他自己研究設(shè)計(jì)好了，直接告訴下面的人執(zhí)行。他做事的方式一向如此，引而不發(fā)，一旦出擊，就要一擊即中。”上述人士表示。

實(shí)際上，這個(gè)總資產(chǎn)達(dá)6340億元的商業(yè)航母，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向。在王健林對(duì)外宣布改革轉(zhuǎn)型的同時(shí)，大規(guī)模兵力早已開始沖鋒，2016年將是“先頭部隊(duì)”出成績(jī)的一年。能否安全掉頭，找準(zhǔn)未來(lái)的航向，成敗在此一舉。

高增長(zhǎng)瓶頸

根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)工作報(bào)告，2015年總收入2901.6億元，同比增幅達(dá)19.1%。集團(tuán)旗下幾乎所有版塊都超額完成了業(yè)績(jī)目標(biāo)，其中文化、院線、旅業(yè)的同比增幅均在40%以上。而以重資產(chǎn)為主的萬(wàn)達(dá)商業(yè)在過(guò)去一年僅完成4.4%的收入同比增長(zhǎng)。

這部分恰恰是萬(wàn)達(dá)過(guò)去所倚重的，問(wèn)題顯而易見。萬(wàn)達(dá)商業(yè)旗下來(lái)自地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同收入為1640.8億元，占到集團(tuán)總收入的一半以上。而其他如租金、酒店等收入雖然增長(zhǎng)迅速但金額卻并不突出。

萬(wàn)達(dá)多年來(lái)靠著商業(yè)配套住宅和商鋪銷售反哺商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式快速做大，將紅旗插變中國(guó)?？梢哉f(shuō)，正是這種模式成就了萬(wàn)達(dá)如今的規(guī)模，但在房地產(chǎn)這個(gè)周期性行業(yè)面前，靠一味復(fù)制來(lái)保持高速增長(zhǎng)顯然不可能。

一位萬(wàn)達(dá)的基石投資人早在一年前就曾對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，?duì)萬(wàn)達(dá)最大的擔(dān)憂就是它的可持續(xù)增長(zhǎng)性，“不斷復(fù)制，最后難道復(fù)制到天上去？”這種觀點(diǎn)代表了一批投資人對(duì)萬(wàn)達(dá)的看法。

更為嚴(yán)峻的是，過(guò)去的模式不僅難以維系高增長(zhǎng)，甚至還可能帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)達(dá)2016年計(jì)劃新開55個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這比2015年翻了整整一倍還多，到今年底，全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)量將突破180個(gè)。

截至目前，我國(guó)100萬(wàn)人口以上的城市為142個(gè)。而按照萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址的標(biāo)準(zhǔn)：建筑面積不低于8萬(wàn)平方米，項(xiàng)目輻射人群不少于40萬(wàn)人。這意味著要想實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，萬(wàn)達(dá)需要下沉到更加偏遠(yuǎn)的區(qū)域。但當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)最大的問(wèn)題，就是二線以下城市的供給過(guò)剩，住宅市場(chǎng)短期面臨的去庫(kù)存壓力巨大。銷售速度直接決定了資金周轉(zhuǎn)，萬(wàn)達(dá)將很難再?gòu)?fù)制以往低價(jià)拿地、快速開發(fā)周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。

“成于斯者毀于斯”，在樓市白銀時(shí)代，房地產(chǎn)已經(jīng)無(wú)力擔(dān)當(dāng)萬(wàn)達(dá)這艘航母的增長(zhǎng)引擎。王健林給出了兩個(gè)藥方——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還要建，但我不出錢了，未來(lái)房地產(chǎn)收入將持續(xù)縮減至集團(tuán)總收入的1/3，所謂輕資產(chǎn)；把優(yōu)勢(shì)兵力轉(zhuǎn)移到新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，包括金融、體育、文化、旅游、院線等等。

輕資產(chǎn)

未來(lái)10年打造1000座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，不再繼續(xù)拿地開發(fā)，該怎么做？

按照王健林的思路，萬(wàn)達(dá)未來(lái)最值錢的應(yīng)該是品牌?？科放戚敵龊瓦\(yùn)營(yíng)服務(wù)來(lái)支撐收入與規(guī)模擴(kuò)張是他為萬(wàn)達(dá)商業(yè)指出的道路。

現(xiàn)在看來(lái)，萬(wàn)達(dá)為它的輕資產(chǎn)模式設(shè)計(jì)了兩條路線。其一，是在未來(lái)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)中，所有涉及拿地、開發(fā)等投資將交給外人來(lái)做，萬(wàn)達(dá)僅負(fù)責(zé)品牌輸出，招商、設(shè)計(jì)以及運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目租金七三分成，萬(wàn)達(dá)占三成。2015年，北京、大連等地已陸續(xù)簽約三個(gè)采用這種模式的合作項(xiàng)目。

其二，萬(wàn)達(dá)將陸續(xù)把以建好的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以成本價(jià)賣給投資者。在收回開發(fā)投資之后，繼續(xù)參與運(yùn)營(yíng)，租金同樣七三分成。在今年開業(yè)的25個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，有20個(gè)已簽署協(xié)議。

這兩種模式實(shí)際上原理相通，萬(wàn)達(dá)正想盡一切辦法縮減其在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的投入。而這不僅可以降低成本，還能在維持收入的同時(shí)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)其1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的計(jì)劃，繼續(xù)掌握依附于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)資源和客戶資源。

但現(xiàn)實(shí)并非如此簡(jiǎn)單。按照王健林的2015年工作報(bào)告，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租賃收入144億元，完成年計(jì)劃的101.1%，同比增長(zhǎng)30.7%。但萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一直存在的問(wèn)題是，其中有將近1/3的面積租給了關(guān)聯(lián)企業(yè)。2014年的數(shù)據(jù)顯示，租金收入中，萬(wàn)達(dá)百貨占24.95%、萬(wàn)達(dá)影院占4.14%，最新的數(shù)據(jù)尚未公布。

關(guān)聯(lián)交易問(wèn)題是輕資產(chǎn)時(shí)代必須解決的問(wèn)題。以往，只是萬(wàn)達(dá)自己左手倒右手，但現(xiàn)在引進(jìn)了外部投資人，關(guān)聯(lián)企業(yè)的租金怎么收，投資人對(duì)萬(wàn)達(dá)出租、管理的約束力是否足夠？投資人能否從商業(yè)物業(yè)投資中獲取穩(wěn)定的回報(bào)，將決定萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式能否擁有持續(xù)的復(fù)制能力。

王健林眼下正在力推這個(gè)模式，顯得信心十足。“輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金收益超過(guò)兩位數(shù)，投資者表面看只拿到7%左右的回報(bào)率，但投資者自己買地投資可能還不如萬(wàn)達(dá)7%的租金回報(bào)率高。”

2015年北京、大連等地已陸續(xù)簽約的三個(gè)合作項(xiàng)目，將成為輕資產(chǎn)模式的試金石。2016年，這幾個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將陸續(xù)開業(yè)，它們能否在租金收益上達(dá)到王健林許諾的目標(biāo)，在管理上得到投資者的認(rèn)可，將檢驗(yàn)這一模式的生命力。

“打敗迪士尼”

在萬(wàn)達(dá)2016年的工作安排中，王健林提到，今年集團(tuán)的服務(wù)業(yè)收入和凈利潤(rùn)兩項(xiàng)指標(biāo)占比要超過(guò)55%，力爭(zhēng)做到60%。而過(guò)去地產(chǎn)開發(fā)為重頭的萬(wàn)達(dá)商業(yè)，將力爭(zhēng)在今年實(shí)現(xiàn)50%以上的利潤(rùn)來(lái)自地產(chǎn)之外。除此之外，萬(wàn)達(dá)還要提升在海外的收入，達(dá)到集團(tuán)總收入20%的占比。

如果這些目標(biāo)最終落實(shí)，那么到2016年底，萬(wàn)達(dá)就已不再是一家房地產(chǎn)企業(yè)，而成為一家綜合的國(guó)際化企業(yè)。距離王健林設(shè)定的“世界一流跨國(guó)企業(yè)”目標(biāo)又進(jìn)一步。

掉頭轉(zhuǎn)向意味著需要重新爬坡，而在萬(wàn)達(dá)手握的眾多資源之中，文化產(chǎn)業(yè)與金融服務(wù)將成為王健林新的王牌。“我們現(xiàn)在聽到董事長(zhǎng)提的最多的，就是要‘打敗迪士尼’，幾乎每天都在說(shuō)這個(gè)事，可見他多重視文化這塊。”

“2020年，萬(wàn)達(dá)旅業(yè)旅游到訪人次要達(dá)到2億人次，年收入超過(guò)1000億元，超越迪士尼成為世界規(guī)模最大的旅游企業(yè)。”2015年7月，王健林第一次提出要“超越”迪士尼。此后，他在各種場(chǎng)合多次提出這個(gè)目標(biāo)。

“董事長(zhǎng)的思路是，我要做主題樂園全球第一，現(xiàn)在誰(shuí)是第一？迪士尼，那好，我的目標(biāo)就是打敗迪士尼。今年馬上要新開的合肥萬(wàn)達(dá)城和南昌萬(wàn)達(dá)城，將成為萬(wàn)達(dá)今年最重要的事情，到時(shí)候可以看看我們?cè)趺创驍〉鲜磕帷?rdquo;

據(jù)萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士透露，根據(jù)萬(wàn)達(dá)自己評(píng)估和測(cè)算，在人流量、資本化運(yùn)作等方面，萬(wàn)達(dá)都有實(shí)力跟迪士尼叫板，現(xiàn)在唯一欠缺的就是IP，即主題樂園周邊。迪士尼有米老鼠、唐老鴨、白雪公主等一眾周邊，每年靠授權(quán)售賣周邊產(chǎn)品就收益頗豐，但萬(wàn)達(dá)這塊非常欠缺。目前集團(tuán)正在想辦法攻克主題樂園周邊的問(wèn)題，包括與影業(yè)、院線的協(xié)作，不排除進(jìn)行這方面的收購(gòu)。

萬(wàn)達(dá)文化旅游城，即“萬(wàn)達(dá)城”，是萬(wàn)達(dá)的旅游文化品牌，目前萬(wàn)達(dá)城在全國(guó)已有十個(gè)項(xiàng)目，其中長(zhǎng)白山度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)和西雙版納度假區(qū)正式營(yíng)業(yè)，其余七個(gè)在建。王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)城有明確的配置要求，包括超大型室內(nèi)游、頂級(jí)秀場(chǎng)、酒店群、商業(yè)中心、醫(yī)院等等，目標(biāo)是成為世界級(jí)旅游目的地。

2012年成立的萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)發(fā)展迅猛，2015年萬(wàn)達(dá)文化收入512.8億元，同比增幅高達(dá)45.7%。這個(gè)數(shù)字早已超過(guò)三年前王健林為其設(shè)下的“2016年達(dá)到400億收入”的目標(biāo)。文化集團(tuán)最新目標(biāo)是，要在2020年實(shí)現(xiàn)15000億元收入，凈利120億元。

除了主題樂園，體育也是王健林為未來(lái)步下的重要一子。體育產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)巨大，符合消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)，被眾多企業(yè)和資本看好。據(jù)界面新聞了解，目前世界頂級(jí)賽事都被歐洲人牢牢控制，包括足球、網(wǎng)球、賽車等等。中國(guó)在這方面起步晚，基礎(chǔ)薄弱，目前萬(wàn)達(dá)體育的主要方向，將圍繞創(chuàng)建自己的頂級(jí)賽事為主展開。

今年將在廈門等城市舉辦的萬(wàn)達(dá)“鐵人三項(xiàng)”，就是萬(wàn)達(dá)體育主推的項(xiàng)目，此外，萬(wàn)達(dá)還在摸索其他蘊(yùn)含中國(guó)文化，又符合國(guó)際普世價(jià)值觀，有廣泛群眾基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的賽事。

除了以上，金融也是另一子。金融業(yè)務(wù)所覆蓋的征信服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)信貸、移動(dòng)支付及飛凡卡業(yè)務(wù)將在今年全面發(fā)力。2016年，萬(wàn)達(dá)各個(gè)新業(yè)務(wù)板塊將呈“遍地開花”之勢(shì)，王健林希望他們形成合力，為萬(wàn)達(dá)航母轉(zhuǎn)向提供新的增長(zhǎng)引擎。

“一個(gè)世紀(jì)來(lái)，全球大型房地產(chǎn)企業(yè)沒有一家轉(zhuǎn)型成功。萬(wàn)達(dá)就要改寫世界經(jīng)濟(jì)歷史，成為世界首家大型房地產(chǎn)企業(yè)成功轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)企業(yè)的樣板。”王健林的宏愿能否達(dá)成？且看2016年萬(wàn)達(dá)的表現(xiàn)。