陽光100優(yōu)客工場內(nèi)的咖啡館

昨日，創(chuàng)業(yè)孵化品牌“優(yōu)客工場”與“無界空間”達成股權(quán)戰(zhàn)略合作。兩家孵化面積加在一起超過了4萬平米，工位超過5000個。

兩周前，大洋彼岸，聯(lián)合辦公鼻祖WeWork宣布獲得約4.3億美元的新一輪融資，公司估值達到160億美元。而關(guān)于WeWork將入華的傳聞也不脛而走，第一站被定在上海。

行業(yè)在發(fā)生劇烈變動，經(jīng)過將近一年的狂飆突進，提供辦公場所和創(chuàng)業(yè)服務(wù)的孵化器，問題愈發(fā)凸顯：入駐率低，租金入不敷出；創(chuàng)業(yè)服務(wù)專業(yè)度不夠，使用頻次低；越來越多的孵化器開始蛻變成早期投資機構(gòu)，只是，投資也依然會是一個漫長而專業(yè)的賽跑。

失寵的咖啡館

3月的某個中午，北京一創(chuàng)業(yè)咖啡館的上百個位置被占去了大半。這是最為平常的一天：零星幾個吃完盒飯的人已經(jīng)收拾完畢，開始下午沉悶的工作；背著包發(fā)用戶體驗卡的創(chuàng)業(yè)者被主辦方及時制止，悻悻離開；咖啡吧臺的工作人員端著茶水，進進出出……

下午1點30分，項目介紹活動準(zhǔn)時開始，這是每周一到周五固定的內(nèi)容，每個人幾分鐘時間，介紹產(chǎn)品特色和創(chuàng)業(yè)需求。

不難發(fā)現(xiàn)，他們都經(jīng)過了一番準(zhǔn)備。一位專程從河南趕來的創(chuàng)業(yè)者有些苦惱，他的PPT一直沒法播放，只好拿著手機向人們介紹一款電商產(chǎn)品，這個app將線下便利店放到手機上，順便融合了地圖查詢功能，目前僅打通了河南當(dāng)?shù)匾粋€城市。他聲稱用了8年時間創(chuàng)造了一種新的商業(yè)模式，“我們現(xiàn)在做的事情是全中國，甚至全世界都沒有的商業(yè)模式。”

語畢，環(huán)顧周遭，略微尷尬，掌聲未能如期而至，臺下人們的臉上表現(xiàn)出的更多是好奇和質(zhì)疑。他剛走下臺，五六人圍上去，一位操著東北口音的男子率先開炮。

“人家在淘寶便宜，為啥要在你這里買呢？”

“那是淘寶，那不是電商。”創(chuàng)業(yè)者反駁?；蛟S是第一次聽到有人把淘寶排除在電商之外的，東北口音的男子“呃”了一聲，似乎沒有反應(yīng)過來。還沒有人開始探討為什么淘寶就不是電商時，又被旁邊的人插了一嘴，便開始了下一個問題的討論。

三言兩語后，各自加個微信，散去。聽到興奮內(nèi)容，又重新聚攏，周一到周五，循環(huán)往復(fù)。

這種集市一般的粗放做法越來越失去魅力，而此前咖啡館里流傳的成功故事沒能再次上演。

“咖啡館里面看項目的基本都是投資經(jīng)理這個級別的，并且不是主流機構(gòu)的投資經(jīng)理，合伙人是很少有去咖啡館里看項目的。”一位業(yè)內(nèi)人士對i黑馬表示。

投資人依然掌握主動，他們并不缺項目，只需要用一天的時間專門看項目，提前約好，半小時一個，坐著不動，都能全部看完。

更為致命的是，咖啡館的項目越來越被打上不靠譜標(biāo)簽，因為他們沒有更多的渠道，“優(yōu)質(zhì)的項目對創(chuàng)始人的人脈資源等各方面的要求是很高的。很多是純屌絲的創(chuàng)業(yè)項目，沒有更多社會資源。”洪泰智能硬件孵化器A+labs創(chuàng)始人喬會君說，他們除了坐等咖啡館，沒有太多的辦法。

盡管如此，隨著創(chuàng)業(yè)熱潮興起，創(chuàng)業(yè)咖啡館還是多了起來。3W咖啡是創(chuàng)業(yè)咖啡館的榜樣。這家由數(shù)十位大佬眾籌而來的項目，隨著總理的到來而聲名大噪，一時之間，參觀朝圣者絡(luò)繹不絕。

喬會君參與過創(chuàng)業(yè)咖啡館項目，朋友在做，采用眾籌做法，籌集50個人，他出了幾萬塊錢。但之后便沒有再過問，也從沒去過。等他再次聽說時，已經(jīng)是倒閉的消息。

“咖啡只是交流的平臺，沒有贏利點。”喬會君苦笑。而創(chuàng)業(yè)者早已經(jīng)不缺乏交流的平臺，這種交流甚至很多創(chuàng)業(yè)孵化器本身也配備了咖啡館。即便是3W咖啡館，依舊是個賠錢的項目，大部分靠招聘項目拉勾網(wǎng)掙錢。

起初，人們希望借咖啡館這個平臺給創(chuàng)業(yè)者交流，至于如何把流量變現(xiàn)，依然沒有人想清楚。

而咖啡館的活動也越發(fā)失去魅力。“你看今年的路演效果也不好了，活動都爛大街了。”創(chuàng)客總部合伙人譚君說，一些淺層的金融常識已經(jīng)很難有吸引力。而深圳那家倒下的孵化器——地庫創(chuàng)始人在反思失敗時，也曾提到一場活動只有2名創(chuàng)業(yè)者參加的窘境。

30%的入駐率

創(chuàng)業(yè)咖啡館失寵只是孵化器遇冷的冰山一角。

3月2日，北京新商業(yè)中心——望京，頗具未來感的SOHO已經(jīng)成了望京地標(biāo)性建筑。寒冷的北京當(dāng)天難得變得溫暖，剛吃完午飯的人們在樓下的草坪上溜達，不愿走動的干脆裝在小屋子里，趴在桌上，被燥熱的陽光熏得只穿單件襯衫。

地產(chǎn)商潘石屹專門拿出了一棟五層樓搞孵化器，每層1300多平米的空間被切割成若干個10平米大小的格子，相互之間透明玻璃隔開，一個大的封閉空間里，裝著若干個更小的封閉空間，回環(huán)曲折，如迷宮一般。

根據(jù)前臺指引的樓層，工位出租的情況還盡如人意，一半以上的工位都已經(jīng)找到了主人。但在另外一層，沒有門衛(wèi)保安，兩名保潔阿姨坐在沙發(fā)上聊著天，辦公設(shè)備早已齊全，偶爾能看到封閉的工位內(nèi)坐著三五創(chuàng)業(yè)者，開放工位幾乎都還空著。

望京soho，開放區(qū)域還有很多空位

這里的租金并不便宜，開放工位560元一周，封閉工位720元一周。創(chuàng)業(yè)者所需要付出的成本是每月至少2200元的租金。

陽光100優(yōu)客工場，是另一位知名地產(chǎn)商毛大慶的創(chuàng)業(yè)孵化項目，9000多平米的面積，占了整個地下一層，人員來回穿梭，一片繁忙。封閉的辦公位基本都被占滿，門邊被貼上了各項目的名稱牌，會議室已經(jīng)被創(chuàng)業(yè)團隊占用。工作人員一邊介紹一邊叮囑參觀的創(chuàng)業(yè)者，當(dāng)前工位緊張，沒有多少位置可選，需要的話盡快簽下來。

而在一站地鐵之外的外企公寓優(yōu)客工場，卻是另一翻景象，這里的工位并沒有如此緊缺。咖啡吧臺旁邊坐著兩人在聊天，五六排的開放工位只坐著一個人，開著電腦，略顯孤零。開業(yè)不久的海龍大廈優(yōu)客工場情況大抵如此，50多個工位，整片空無一人，明亮的辦公區(qū)唯獨這一塊燈光未開。工作人員介紹，對面還在裝修的優(yōu)客工場也將在數(shù)月后開張。

“所有北京的孵化器加一塊兒，入駐率能達到30%就不錯了。”喬會君直言不諱，孵化器比創(chuàng)業(yè)者多的現(xiàn)象越來越趨向現(xiàn)實。根據(jù)他的統(tǒng)計觀察，北京正常運行的孵化器達400多家，工商注冊里含孵化器業(yè)務(wù)的企業(yè)接近萬家，海淀區(qū)和朝陽區(qū)是主陣地。另一位業(yè)內(nèi)人士透露的數(shù)據(jù)則超過了千家。

官方層面的數(shù)據(jù)也在反映行業(yè)的急遽變化。今年1月，科技部火炬中心透露，截至2015年，全國科技企業(yè)孵化器數(shù)量近3000家，面積超過8000萬平方米，除此之外還有眾創(chuàng)空間2300多家。而深圳一地，孵化器總面積就超過460萬平方米。

國家級眾創(chuàng)空間名單也多了起來，科技部2015年底公布的首批國家級眾創(chuàng)空間名單共136家，半年時間不到，第二批眾創(chuàng)空間名單公布，數(shù)量達到362家。

“今年孵化器肯定是遇到了很多問題。”這是喬會君接受采訪時說的第一句話，“說倒閉潮不為過，沒有言過其實。” 洪泰智能硬件孵化器春節(jié)后剛搬入國安創(chuàng)客不久，120個工位的創(chuàng)客空間多數(shù)還空置。

春節(jié)前，深圳一家名為“地庫”的創(chuàng)業(yè)孵化器傳出即將倒閉的消息，讓整個行業(yè)憂心忡忡。人們擔(dān)心，這會是多骨諾米牌倒下的第一塊。這家孵化器僅成立4個月，燒了100萬，最高峰時僅有10個團隊入駐，入駐率遠低于預(yù)期的20個團隊。

半年前可不是這番景象。

總部在上海的蘇河匯，進駐北京的時間是2015年6月，彼時創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)掀起高潮，為了找個房子辦孵化器，蘇河匯北京負責(zé)人趙煒大費周折，“空間說沒就沒，基本上如果你不能快速的找到這個信息，快速地交錢，基本上就不會是你的房子。”

有一個值得注意的細節(jié)是，聯(lián)合辦公品牌WE＋的HR現(xiàn)在每天能收到一二十份孵化器相關(guān)人才的應(yīng)聘申請，“以前是一份都收不到”。這是聯(lián)合創(chuàng)始人何善恒感受最深刻之處。WE＋親歷了這場創(chuàng)業(yè)浪潮起來。2015年5月以前，WE＋只在上海黃埔有一個眾創(chuàng)空間，從那之后，快速井噴至6個。

地產(chǎn)商的算盤

如今，行業(yè)已經(jīng)很難對創(chuàng)業(yè)孵化器做一個嚴(yán)格界定。有提供辦公場所聯(lián)合辦公的，有賣咖啡的，有提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)的，還有設(shè)立基金做投資的。不管同不同意，都已經(jīng)劃入了孵化器的范疇。當(dāng)然，目前最為一致的認(rèn)知是，至少得有物理空間。

于是，有房子的地產(chǎn)商成了這場熱潮的積極參與者。

國安創(chuàng)客中心

國安創(chuàng)客中心，門口停滿了奔馳、卡宴，中信國安專門拿出一棟樓吸引創(chuàng)客。一樓的咖啡館剛剛裝修完畢，工人們正在安裝健身設(shè)備，木質(zhì)桌椅、桌游、臺球、游戲機，一應(yīng)具全，環(huán)境已無可挑剔。但少有人往來。

第三層給了洪泰智能硬件孵化器，雙方設(shè)立基金投資項目。按照洪泰智能硬件孵化器的入駐規(guī)則，所有入選項目必須是他們所投資項目，而投資除了現(xiàn)金，通常會將服務(wù)打包，算入投資一部分。“我們更像一個投資機構(gòu)，占他股份，靠這個賺錢。”負責(zé)人喬會君說。

“不是出于消化內(nèi)存的考慮”。喬會君解釋，中信國安的目的是篩選到好項目來做投資。“投到一個好項目，所有的成本都賺回來了。”

然而，并不是所有人都相信地產(chǎn)商在真心實意搞項目孵化。

蘇河匯趙煒直言，地產(chǎn)商進入，本質(zhì)肯定是賣房，把房賣的更高、更好。

“（做孵化器）人就多了，那地就炒起來了。”譚君也持有相同的觀點，有人氣房子好賣，房價自然高。做孵化器甚至也被認(rèn)為是地產(chǎn)商出于與地方政府打好關(guān)系的考慮。創(chuàng)客總部在北京的孵化器面積2000平米不到，但在北京百公里之外的保定，拿到的是一個一萬多平米的場地。

潘石屹甚至承認(rèn)，房地產(chǎn)市場存在過剩，共享空間是去庫存的好方式。而孵化器也被認(rèn)為是SOHO中國轉(zhuǎn)型中的最大亮點。

補貼投機者

表面上看，孵化器算不上一個劃算的買賣。其收益構(gòu)成并不復(fù)雜，最為簡單粗暴的算法是，收入減去租金和運營成本，盈虧一目了然。

按照北京不同地段標(biāo)準(zhǔn)，一個工位的月租金大多在1000元到2000元之間。按此價格計算，即使在滿租的情況下，工位租金也無法完全覆蓋孵化器整體租金和運營的成本。

業(yè)內(nèi)重新把盈利目光放在了創(chuàng)業(yè)服務(wù)上，包括財務(wù)、招聘、法務(wù)、市場、培訓(xùn)等方面。“這些都是孵化器的基礎(chǔ)和標(biāo)配，但創(chuàng)業(yè)團隊對這些服務(wù)的需求很小。”科技寺一工作人員對i黑馬透露。這些理論上行得通的邏輯，實際上卻遠達不到商業(yè)模式的范疇。

政府補貼成了創(chuàng)業(yè)孵化器往前走的重要動力。i黑馬查詢了福建、河北、湖北等地出臺的政策，孵化器按國家級、省級等分類，地方政府相應(yīng)給予一次性100萬、50萬不等的獎勵補貼。各級各部門疊加后，這也將是一筆不菲的收入。

一次性資金補貼之外，稅收返還也是常見的做法：國稅部分上繳，地稅部分返還。而某地一區(qū)委書記曾電話喬會君，告訴他除了公司的稅收能返還，高管的個人所得稅也能返還。

廣東佛山對孵化器內(nèi)創(chuàng)業(yè)投資失敗的創(chuàng)投機構(gòu)最多可獲300萬元風(fēng)險補償，銀行首貸遭遇壞賬也可獲補償。

除了直接撥款，政府也開始設(shè)立引導(dǎo)基金，與投資機構(gòu)一塊兒出資投項目，基金交由投資公司打理。

然而，每一次風(fēng)口的到來從來不乏投機者。

一名內(nèi)部人士透露，稍微上規(guī)模的孵化器往往都運營著多個眾創(chuàng)空間，它們會把申請入駐的項目，集中放在一個空間里面，“永遠都帶你去參觀人多的那個。”

另一位成都的孵化器從業(yè)者告訴i黑馬，去年底開了次當(dāng)?shù)卣M織的團拜會，四五百家孵化器代表參加，場面頗為壯觀。他原本準(zhǔn)備了探討的問題——企業(yè)做孵化器與專業(yè)的孵化器機構(gòu)的利弊，結(jié)果愣是沒有開口。他顯然高估了議題討論的層次。當(dāng)天，一位大姐站起來發(fā)言，問的是孵化器如何招商。她當(dāng)初為了拿政府補貼，特意掛了塊孵化器的牌子。

拿補貼是這群人的出發(fā)點，“你發(fā)現(xiàn)那些人明顯就是叫過去充個樣子，電腦都沒通電，插線板都沒有。”趙煒也曾對騙補貼的現(xiàn)象有所感觸。

成都Firefly創(chuàng)業(yè)空間負責(zé)人曾向媒體介紹，各地方政府在制定補貼政策的同時，也設(shè)立了發(fā)展指標(biāo)，有的孵化器甚至跟地方政府簽訂了對賭協(xié)議，每年必須完成多少創(chuàng)業(yè)團隊入駐、必須有多少創(chuàng)業(yè)團隊拿到投資等等。如果未完成，則所有的紅利補貼都將化為泡影。

為了滿足條件，創(chuàng)業(yè)孵化已經(jīng)變得狹隘，尤其在三四線城市，做微商、開淘寶店，圍繞微商做營銷推廣和設(shè)計都被納入創(chuàng)業(yè)的范疇。

幾天前，蘇河匯趙煒剛勸走一位創(chuàng)業(yè)者，他原本只需要客套地告訴對方，“項目不錯，不過我們還需要考慮考慮。”但他干了件得罪人的事，直接叫對方不要創(chuàng)業(yè)了。他看了太多此類創(chuàng)業(yè)者，有些人并不合適創(chuàng)業(yè)，找份工作或許比創(chuàng)業(yè)更好。

當(dāng)然，倒閉、投機現(xiàn)象的存在并不意味著所有的孵化器都在艱難度日。i黑馬在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，憑借前期名氣的積累以及區(qū)位上的優(yōu)勢，很多孵化器的入駐申請遠遠超過孵化空間所能容納的面積。再加上孵化器本身也從事投資事業(yè)，這對于找錢的創(chuàng)業(yè)者而言，充滿誘惑。

即使倒閉也并不認(rèn)為全是壞事。“這個正常，因為你想按照概率來說，（孵化器熱潮）已經(jīng)有一年了，那至少也要倒閉一些的。”譚君認(rèn)為，創(chuàng)業(yè)都是九死一生的事情，創(chuàng)業(yè)孵化器的成敗不宜做過度解讀，甚至在他看來，“矯枉過正的方法，反而能達到一個效果，對于有些人可能會有一些影響，但整個來說，泡沫過后整個國家和水平，就真的提升了。”